Plafonds à Marseille
Présentation des plafonds à Marseille
La loi Pinel à Marseille est une réelle aubaine pour investir dans un bien destiné à la location en cherchant à réduire son impôt sur le revenu. Marseille est actuellement l’une des grandes villes les moins chères de France. Pour réussir son investissement, il est important de choisir son quartier avec attention, tout en tenant compte des plafonds de loyer et de ressources dictés par la loi à Marseille. Afin de vous aider dans votre projet, un tableau récapitulatif vous permettra de mieux vous situer dans l’agglomération marseillaise.
L’impact des plafonds en région marseillaise
Afin d’être plus en phase avec les besoins du marché, l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel a reclassé certaines villes. La cité phocéenne a été reclassée en zone A depuis le 1er octobre 2014, ce qui prouve le vrai besoin de logements dans la 2e ville de France. En tant qu’investisseur, c’est la garantie de trouver aisément des locataires pour son bien et ce, très rapidement.
Avec ce nouveau zonage, le plafond des loyers en Pinel à Marseille est fixé à 13,56 € le m² au maximum. Tandis que le prix d’acquisition d’un logement pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 5 500 € du mètre carré.
L’encadrement des loyers impulsé par le dispositif est loin d’être pénalisant pour les propriétaires. Par exemple, les loyers actuels appliqués dans les quartiers résidentiels tels Roucas-Blanc, Paradis, Panier ou St-Julien sont les suivants :
| Minimum | Maximum | |
|---|---|---|
| Studio 25 m2 | 375 € | 550 € |
| 2 pièces 40 m2 | 600 € | 880 € |
| 3 pièces 70 m2 | 1050 € | 1540 € |
| 4 pièces 90 m2 | 1350 € | 1980 € |
Pour les quartiers “meilleur marché” comme Belle-de-Mai, Chartreux, Joliette et Saint-Jérôme, le dispositif prouve aux acheteurs qu’ils ne loueront pas leur bien au rabais.
| Minimum | Maximum | |
|---|---|---|
| Studio 25 m2 | 300 € | 500 € |
| 2 pièces 40 m2 | 480 € | 800 € |
| 3 pièces 70 m2 | 840 € | 1400 € |
| 4 pièces 90 m2 | 1080 € | 1800 € |
Le plafond de loyer Pinel fait partie des plafonds Pinel à Marseille dont il faut tenir compte. Il indique le montant maximum auquel vous pourrez espérer chaque mois de votre locataire. Le calcul est simple et se base sur deux facteurs :
- la surface pondérée de votre logement
- la zone d’éligibilité dans laquelle il se situe
Marseille étant classé en zone A, le loyer maximum de votre logement en location ne pourra jamais être fixé au-delà de 13,56 €/m².
Comment calculer le plafond de loyer pour un logement situé à Marseille?
Il faut d’abord calculer la surface pondérée de votre bien.
Formule de calcul de la surface pondérée :
Surface habitable du bien + surface des annexes / 2
Les surfaces annexes ne peuvent pas excéder 8 m² (cave, balcon, terrasse).
Marc achète un appartement de 55 m² doté d’une cave de 4 m², la surface pondérée de son logement sera donc de 57 m².
Pour calculer le plafond de loyer, Marc doit s’appuyer sur le coefficient multiplicateur du dispositif, d’après la formule suivante :
Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/ Surface pondérée), soit 0,7 + (19/ 57).
Avec un prix au m² plafonné à 13,56 €, Marc pourra ainsi louer son bien 799 €. D’après le calcul suivant : 57 x 13,56 x [0,7 + (19/57)] = 799 € / mois (hors charges).
Découvrez les plafonds de ressources à Marseille
Le dispositif prévoit également d’encadrer le plafond des ressources des locataires marseillais afin de permettre à une certaine tranche de la population de pouvoir se loger dans des logements neufs. Les plafonds de ressources des locataires dépend des zones Pinel et de la composition du foyer (personne seule, couple, personne à charge, ….).
Concernant Marseille, les plafonds de ressources font partie des plus élevés ce qui est un nouvel argument pour les investisseurs encore frileux à l’idée d’investir dans cette ville.
Plafond de ressources des locataires pour l’année 2024 en zone A (Marseille) :
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 41 855 € |
| Couple | 62 555 € |
| Personne seule ou couple +1 | 75 194 € |
| Personne seule ou couple +2 | 90 070 € |
| Personne seule ou couple +3 | 106 627 € |
| Personne seule ou couple +4 | 119 897 € |
| Majoration/pers. à charge à partir de 5 | +13 369 € |
Si les plafonds Pinel à Marseille vous obligent à ne pas dépasser un certain loyer, il en va de même pour les ressources des locataires. Déterminé par le nombre de personnes composant le foyer et la zone géographique du logement, vous pourrez aisément savoir quel plafond de ressources vos locataires ne pourront pas dépasser. Rappelons que Marseille est classé en zone A.
Le plafond de ressources annoncé par le dispositif est bien au-delà des revenus annuels moyens des marseillais, ce qui laisse présager qu’une large partie des foyers marseillais seront éligibles à la location sous ce dispositif. D’autant plus que la demande locative à Marseille est particulièrement forte, un investisseur trouvera donc aisément des locataires.
Bien réussir son projet à Marseille
Veiller à bien choisir son quartier dans Marseille. Avec ses 111 quartiers, l’atmosphère évolue d’une rue à l’autre. Il est primordial d’étudier les atouts de chaque zone. La page “Marseille : où investir ?” vous aidera dans votre démarche.