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Peut-on investir en loi Pinel en nue-propriété ?

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Acheter en nue-propriété serait l'un des investissements phares en 2018. Mais ce mode est-il compatible avec la loi Pinel afin de bénéficier de ses réductions d'impôt ?
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Investir dans l’immobilier, c’est être confronté à toute sorte de choix économiques, pratiques et fiscaux. De nombreuses aides existent pour accompagner financièrement les futurs propriétaires et encourager les achats immobiliers. C’est le cas du dispositif Pinel qui vient d’être prorogé pour 4 ans. Mais cette loi est-elle compatible avec les différents types d’achat immobilier et notamment la nue-propriété ? Voici quelques éléments de réponse.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Être propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, voire même d’un immeuble est un terme générique qui englobe plusieurs notions :

  • L’usage : Comme son nom l’indique, l’usage est la possibilité pour un propriétaire d’utiliser son bien, en d’autres termes, de l’habiter
  • Le fruit : Pour expliquer la notion de fruit en immobilier, on peut reprendre cette expression « le fruit du travail ». C’est donc le fait de pouvoir louer un bien et d’en percevoir des loyers
  • L’usufruit : L’usage plus le fruit donne l’usufruit. Un usufruitier peut donc à la fois habiter le logement qu’il possède, le proposer à la location et tirer profit des loyers et ce pendant une durée généralement fixée à 15 ou 20 ans. Pendant toute cette période, il est responsable des dépenses d’entretien, du règlement des impôts (taxe d’habitation, taxe foncière)
  • La nue-propriété : Est nu-propriétaire toute personne qui possède un logement sans avoir ni le droit d’y habiter, ni celui de le louer

Lorsque le propriétaire ne dispose ni de la pleine propriété, ni même de l’usage et du fruit, alors on parle du démembrement du droit à la propriété.

La nue-propriété peut sembler une notion complexe et paradoxale. Elle offre pourtant des avantages notamment en matière d’impôt et de fiscalité.

Nue-propriété, démembrement : que prévoit la Loi Pinel ?

nue-propriété-loi-pinelAcheter en nue-propriété implique un démembrement de la propriété du bien. Ainsi, contrairement à une vente dite traditionnelle où le vendeur cède son bien à un propriétaire qui dispose dès lors de tous les droits sur son logement, on distinguera ici le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce type de vente est courant pour des immeubles à usage d’habitation. On retrouve également ce mécanisme dans les cas de viagers ou de montages financiers en vue de succession.

La nue-propriété est avant tout dédiée aux acheteurs qui souhaitent investir sur le moyen ou long terme sans toutefois avoir besoin de percevoir des revenus immédiats. La Loi Pinel quant à elle, a vocation à assortir l’acquisition d’achats immobiliers de réductions d’impôt sous certaines conditions. Elle s’adresse principalement aux ménages modestes, les revenus et les loyers des locataires sont d’ailleurs soumis à des plafonds.

Dans cette logique, il est impossible de bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel dans le cadre d’un démembrement de la propriété. Et ceci est valable aussi bien pour les acheteurs particuliers que pour les SCI. Cela reviendrait en effet à bénéficier d’un cumul d’avantages fiscaux. Rappelons que la loi Pinel permet à elle seule d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts.

Commentaires (8)

  • Serge

    Merci pour votre réponse rapide et précise.
    Cela me paraît très clair maintenant.
    Je vous adresse une nouvelle question.
    Dans le cadre de notre sci démembrée peut on bénéficier du PLS et investir dans un nouveau bien
    Merci pour vote réponse
    Très cordialement

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Serge,

      Je vous recommande vivement de contacter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous éclairer sur ce qu’il est possible de faire ou non avec un SCI démembrée.

      Bien à vous,

  • Merguerian

    Bonsoir madame
    Je me de revenir sur la réponse faite à Laurence miras sur la possibilité de bénéficier de la loi pinel à travers une sci démembrée qui achète en pleine propriété un bien immobilier eligible.
    Je comprends que cela est possible dans la réponse que vous lui apportez
    Et je comprends que cela n’est pas possible lorsque je vous repose la question autrement.
    Je crois que je suis perdu.
    J’ai demandé au centre des impôts et eux me dise que ce n’est pas possible de bénéficier des avantages de la loi pinel car les parts de la sci ne doivent pas être démembrées quand bien même le bien appartient en pleine propriété à la sci.
    Pardonnez moi de vous reposer la question pour être certain de la lecture de l’article 199 novovicies du code général des impôts
    Merci de votre réponse

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Merguerian,

      La réponse de l’administration fiscale est correcte. Il n’est pas possible de bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d’une sci démembrée.

      Bien à vous,

  • Serge

    Bonjour
    Je viens de lire votre reponse sur le pinel et l’achat d’un bien oar une sci qui elle est démembrée.
    Je crois avour compris que cela est possible mais ce n’est pas aussi clair dans votre reponse.
    Je me permets donc de reposer la question concernant notre sci detenue à presque 100%en NP par notre fille et 100% usufruit par nous ses parents. Pouvez vous nous dire clairement si cela est possible
    Vraiment merci
    Très cordialement

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Serge,

      L’article que vous avez commenté explique bien le cas du démembrement : « Dans cette logique, il est impossible de bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel dans le cadre d’un démembrement de la propriété. Et ceci est valable aussi bien pour les acheteurs particuliers que pour les SCI. » Conclusion, un bien acquis en SCI et démembré ne peut pas bénéficier du dispositif Pinel.

      Bien à vous,

  • LAURENCE MIRAS

    Je comprends bien l’impossibilité pour une SCI d’acheter du PINEL en démembrement mais qu’en est-il d’une SCI qui achète du PINEL en pleine propriété mais dans laquelle, les parts sont démembrées entre les associés?

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Laurence Miras,

      Il est tout à fait possible de démembrer les parts sociales de la SCI, et non pas sur le bien immobilier. A savoir, toutefois, lors du démembrement des parts sociales de la SCI, c’est à l’usufruitier que revient la distribution des bénéfices (fraction du résultat) correspondant aux parts démembrées. C’est donc sur lui que repose l’imposition dans ce cas.

      Bien à vous,