Peut-on investir en loi Pinel en nue-propriété ?

Acheter en nue-propriété serait l'un des investissements phares en 2018. Mais ce mode est-il compatible avec la loi Pinel afin de bénéficier de ses réductions d'impôt ?

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Investir dans l’immobilier, c’est être confronté à toute sorte de choix économiques, pratiques et fiscaux. De nombreuses aides existent pour accompagner financièrement les futurs propriétaires et encourager les achats immobiliers. C’est le cas du dispositif Pinel qui vient d’être prorogé pour 4 ans. Mais cette loi est-elle compatible avec les différents types d’achat immobilier et notamment la nue-propriété ? Voici quelques éléments de réponse.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Être propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, voire même d’un immeuble est un terme générique qui englobe plusieurs notions :

  • L’usage : Comme son nom l’indique, l’usage est la possibilité pour un propriétaire d’utiliser son bien, en d’autres termes, de l’habiter
  • Le fruit : Pour expliquer la notion de fruit en immobilier, on peut reprendre cette expression « le fruit du travail ». C’est donc le fait de pouvoir louer un bien et d’en percevoir des loyers
  • L’usufruit : L’usage plus le fruit donne l’usufruit. Un usufruitier peut donc à la fois habiter le logement qu’il possède, le proposer à la location et tirer profit des loyers et ce pendant une durée généralement fixée à 15 ou 20 ans. Pendant toute cette période, il est responsable des dépenses d’entretien, du règlement des impôts (taxe d’habitation, taxe foncière)
  • La nue-propriété : Est nu-propriétaire toute personne qui possède un logement sans avoir ni le droit d’y habiter, ni celui de le louer

Lorsque le propriétaire ne dispose ni de la pleine propriété, ni même de l’usage et du fruit, alors on parle du démembrement du droit à la propriété.

La nue-propriété peut sembler une notion complexe et paradoxale. Elle offre pourtant des avantages notamment en matière d’impôt et de fiscalité.

Nue-propriété, démembrement : que prévoit la Loi Pinel ?

nue-propriété-loi-pinelAcheter en nue-propriété implique un démembrement de la propriété du bien. Ainsi, contrairement à une vente dite traditionnelle où le vendeur cède son bien à un propriétaire qui dispose dès lors de tous les droits sur son logement, on distinguera ici le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce type de vente est courant pour des immeubles à usage d’habitation. On retrouve également ce mécanisme dans les cas de viagers ou de montages financiers en vue de succession.

La nue-propriété est avant tout dédiée aux acheteurs qui souhaitent investir sur le moyen ou long terme sans toutefois avoir besoin de percevoir des revenus immédiats. La Loi Pinel quant à elle, a vocation à assortir l’acquisition d’achats immobiliers de réductions d’impôt sous certaines conditions. Elle s’adresse principalement aux ménages modestes, les revenus et les loyers des locataires sont d’ailleurs soumis à des plafonds.

Dans cette logique, il est impossible de bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel dans le cadre d’un démembrement de la propriété. Et ceci est valable aussi bien pour les acheteurs particuliers que pour les SCI. Cela reviendrait en effet à bénéficier d’un cumul d’avantages fiscaux. Rappelons que la loi Pinel permet à elle seule d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts.

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