Charges de copropriétés…comment faire baisser la note ?

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En France, 8 Millions de logements sont concernés par la copropriété et si vous investissez pour défiscaliser grâce au dispositif Pinel, vous êtes susceptible d'être parmi les concernés. Alors que l'instauration en 2015 de la loi Alur devait mettre un terme aux mauvaises pratiques des syndics de copropriétés, la facture ne cesse pourtant d'augmenter de manière exponentielle et ce depuis 10 ans... Ce sont des charges qui ne sont pas toujours budgétées lors d'un investissement immobilier et qui pourtant représentent un réel poste de dépense. Cependant, il existe des solutions permettant de réaliser des économies.
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Quels sont les leviers importants permettant de diminuer la facture globale des charges ?

Sans forcément renoncer à certains services essentiels ou à des garanties capitales, vous avez la possibilité, en effet, de faire baisser vos charges de copropriété via divers systèmes.

    • Mettre en place un plan global de réduction des charges :
      L’idée étant de faire voter en A.G à l’ensemble des adhérents du syndic un « plan de réduction global de charges« , l’objectif : faire jouer la concurrence entre les divers prestataires détenant des budgets comme : les contrats d’entretien, la maintenance des équipements,…en effet, il arrive très souvent qu’au fil du temps les prix des contrats aient augmenté (inflation + prestations supplémentaires rajoutées) et par contre aient rarement été optimisés.
    • Il est recommandé de mettre en concurrence les prestataires tous les 5 ans si possible…

      Les contrats d’assurance, qui font également partie des charges peuvent aussi être renégociés et revus à la baisse simplement parfois en vérifiant la bonne adéquation entre la superficie réelle de l’immeuble et celle déclarée au contrat mais également en mettant en place des franchises qui vont responsabiliser les copropriétaires en les incitant à faire diminuer les primes par la régression du nombre de sinistres déclarés.

    • Prendre des mesures concernant le poste de chauffage : chauffage-economie-charges-copropriete
      Ce poste, qui représente environ 28 % de l’ensemble des charges annuelles, constitue « LE » pôle de dépense le plus important des charges de copropriété.
      De la même manière, il est important dans un premier temps de vérifier les contrats existants et quelques mois avant la date d’échéance du contrat, faites jouer la concurrence en demandant des devis aux divers prestataires présents sur le marché. D’un point de vue plus technique, vous pouvez jouer sur les dates d’ouverture et de fermeture de la chaufferie et diminuer aussi le niveau de chauffe.
      Le dernier point concerne l’entretien du réseau de chauffage : un réseau bien entretenu sera généralement beaucoup moins énergivore qu’un réseau mal en point!
      Autant de pôles qui vous permettront de diminuer vos factures au fil du temps.
    • Qu’en est-il du poste de gardien ?
      De manière générale, il est considéré qu’en dessous de 50 lots en copropriété, embaucher un gardien n’est pas rentable et les diverses tâches peuvent être réalisées par des sociétés en sous-traitance. Par contre, au-delà de 80 biens, ce poste reste quand même indispensable. Il représente le second poste de dépenses des charges de copropriété, on considère qu’il coûte environ 9.28 €/an/m2.

    D’autres pistes à explorer pour réduire l’addition…

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    • Estimer le contrat de maintenance de l’ascenseur : lorsque la copropriété dispose d’un ascenseur, il est important de budgétiser et d’anticiper le montant de la maintenance. Si l’ascenseur est neuf, aucun soucis vous bénéficier normalement d’un contrat incluant la garantie et la maintenance; s’il s’agit d’un vieil ascenseur, mieux vaut souscrire un contrat « étendu » englobant la maintenance et les garanties pièces et main d’oeuvre, qui sera à la base un peu plus onéreux mais beaucoup plus intéressant sur du long terme.
    • Mettre en place des compteurs d’eau individualisés : il est important de mettre en place des compteurs individualisé pour chaque bien, en effet cela permet de responsabiliser chaque foyer en ce qui concerne sa propre consommation d’eau. D’autre part, il est également intéressant, si la copropriété dispose par exemple d’espaces verts, de faire poser un « compteur vert » spécialement dédié à l’arrosage. Cette mesure permettrait d’éviter de payer la taxe annuelle d’assainissement inutilement vu qu’il n’y a aucun rejet au tout-à-l’égout et de fait aucun traitement des eaux usées à effectuer.

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