Le marché immobilier PinelLe marché immobilier
n’est pas égal dans toutes les régions de France. Certaines zones ploient sous la demande, quand d’autres font face à une pénurie de locataires. En conséquence, le dispositif Pinel a divisé le territoire français en 5 zones à partir de 2003 : A bis, A, B1, B2 et C. Cette division permet de jauger l’état de tension du marché immobilier local. On parle alors des plafonds Pinel.

Ainsi, la loi Pinel, dispositif d’incitation à l’investissement locatif, n’est éligible que dans les zones les plus tendues, soit A bis, A et B1. La zone B2 impose une dérogation préfectorale pour y investir et la zone C est exclue du dispositif.

L’objectif de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements vides dans les les zones tendues, par la construction de logements neufs, afin de répondre à la demande et, mécaniquement, baisser les loyers. Mais le zonage ne sert pas qu’à flécher les investissements. Il détermine également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires.

Le plafond de loyer Pinel

Les plafonds de loyersL’autre objectif de la loi Pinel est de proposer des logements dits “intermédiaires”. Soit des biens accessibles à une majorité de la population. C’est pourquoi les plafonds de loyers Pinel sont imposés, en fonction des zones. Cela permet d’éviter les explosions de loyers, comme à Paris par exemple, où une chambre de bonne de 8 mètres carrés peut proposer un loyer de 800 euros par mois. Ces plafonds de loyer sont réactualisés chaque année, au tout début du mois de janvier. Pour 2017, les plafonds de loyer restent inchangés.

 

Zones A bis A B1 B2
Prix au m² 16,83€ 12,50€ 10,07€ 8,75€

Exemple :

Un particulier investit 200 000 euros dans un appartement à Toulouse, situé en zone B1. La surface est de 40 mètres carrés. Le loyer ne pourra pas dépasser le plafond de 402,80 euros par mois, charges non comprises (10,07 x 40).

Un autre particulier achète un logement de 20 m2 au même prix, mais à Paris. Le plafond de loyer Pinel sera de 336,60 euros, charges non comprises (16,83 x 20).

Le plafond de ressources Pinel

Les plafonds de ressources PinelDans le même esprit que les plafonds de loyers pour le propriétaire, le zonage permet de définir des plafonds de ressources Pinel pour le locataire. L’objectif, ici, est de louer le bon logement à la bonne personne. Soit le fait que les logements intermédiaires soient réservés aux foyers modestes et non captés par une population plus aisée. D’une certaine façon, les plafonds de ressources permettent une juste répartition des logements et une même justice sociale pour tous.

 

Composition du foyer locataire Lieu de situation du logement
Zone A bis (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 55 254 40 241 36 216
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 433 66 420 48 393 43 554
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 479 79 558 58 421 52 579
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 893 94 183 68 725 61 853
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 782 105 985 77 453 69 707
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 900 +11 809 +8 641 +7 775

Tableau plafonds des ressources des locataires 2015

Exemple :

Un couple déménage à Paris et trouve une location en Pinel, en zone A. Leurs revenus cumulés ne pourront donc pas dépasser 55 287 euros.

Ce même couple décide finalement d’habiter à Toulouse, en zone B1. Le plafond e ressources Pinel est cette fois de 40 265 euros.

Les plafonds des niches fiscales

Pinel, une niche fiscale ?La loi Pinel fait partie des niches fiscales. Ces dernières recouvrent toutes les possibilités, légales, de réduire ses impôts. Il en existe dans de nombreux domaines, l’immobilier donc, mais aussi dans l’art, la recherche, la famille, l’emploi… Le plafond des niches fiscales est fixé à 10 000 euros par an et par contribuable.
Il existe deux types de niches fiscales, les passives et les actives. Les actives nécessitent une intervention de la part du contribuable, comme l’achat d’un logement en loi Pinel par exemple. Les passives s’activent automatiquement et ne demandent aucune action particulière – la défiscalisation des pensions de retraite par exemple.

A quoi sert le plafond Pinel ?

Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources sont indispensables à une croissance contrôlée de l’immobilier, tout en permettant aux foyers les plus modestes de se loger décemment. Ils font partie intégrante de la loi Pinel.
À noter que ces plafonds de ressources Pinel et ces plafonds de loyers Pinel s’imposent pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2016 ou pour tous les baux modifiés au cours de l’année 2016.

 

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