Vous avez un projet immobilier ? Nous avons la loi de défiscalisation

Dans un marché immobilier en pleine résurrection après des années de torpeur, les opportunités intéressantes se multiplient. Cependant, comme tout investissement, l’immobilier n’est pas sans risque, d’autant que les lois d’incitation à l’achat sont nombreuses et complexes. Pour ne pas se tromper, l’important est d’avoir un projet  bien défini au préalable.

loi de defiscalisation

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine transmissible ? Obtenir un revenu complémentaire, régulier et sans risque ? Ou tout simplement devenir propriétaire ? À chaque projet peut correspondre une ou plusieurs lois. Nous vous les présentons en fonction de votre projet immobilier.

Une rente régulière : lois Pinel, Malraux et LMNP

Rente-pictoL’objectif des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier est la mise en location de logements. Une occasion unique d’investir dans un bien à destinée locative et d’obtenir ainsi une rente régulière.

En échange d’une ristourne fiscale, les investisseurs s’engagent à acheter un bien puis à le mettre en location tout de suite après, pour une période définie. Les investisseurs perçoivent des revenus pendant un temps et bénéficient d’une déduction fiscale, ce qui leur permet de rembourser leurs emprunts plus facilement.

Ce système est idéal pour se constituer un revenu complémentaire, à court, moyen et long terme. En effet, rien n’interdit de louer le bien pendant plusieurs décennies, même si la déduction fiscale est, elle, limitée dans le temps.

Voici les trois principaux dispositifs d’incitation à l’investissement locatif.

 

La loi Pinel

Figure de proue du gouvernement, la loi Pinel est une évolution de la précédente, la loi Duflot. Et comme cette dernière, la loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif, soit le fait d’acheter un logement à seule destinée locative.

Cette loi est spécifiquement faite pour augmenter le nombre de logements disponibles en location. Elle est donc parfaitement adaptée à la recherche d’une rente régulière sur une longue période.

 

La location du bien Les conditions Les avantages
Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans Respecter le zonage Pinel 12% de réduction d‘impôt pour une location de 6 ans
Louer le bien nu Plafond de 300 000 euros par an 18% de réduction d‘impôt pour une location de 9 ans
Possibilité de louer a ses ascendants et/ou descendants 2 investissements maximum par an 21% de réduction d‘impôt pour une location de 12 ans

 

Benefice  Un investissement en loi Pinel peut permettre d’économiser jusqu’à 63 000 euros pour une location de 12 ans.

 

La loi Malraux

La loi Malraux est plus spécifique que la loi Pinel. Elle ne s’applique qu’aux bâtiments anciens situés dans certaines zones précises. L’objectif de cette loi est de réhabiliter le patrimoine architectural français tout en mettant en location un grand nombre de logements très caractérisés. C’est pourquoi elle offre une réduction d’impôt proportionelle au montant des travaux engagés.

Cette loi s’adresse en particulier aux investisseurs possédant des hauts revenus. En effet, il faut être capable de financer l’ensemble des travaux sur trois ans maximum. Mais au vu des logements proposés – très typés et situés en centre-ville -, la mise en location en est facilitée.

 

La location du bien Les conditions Les avantages
9 ans minimum Respecter les 4 zones La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux
En tant que résidence principale Plafonds de travaux de 100 000 euros par an 22% en ZPPAUP et AVAP
Louer dans les 12 mois suivants la fin des travaux 30% en secteur sauvegardé et quartier ancien dégradé
Ne pas louer a ses ascendants, descendants ou un membre de son foyer fiscal Réduction d’impôt pendant 3 ans

 

Le statut LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet, sous conditions, de bénéficier d’un abattement sur les loyers ou de déduire l’intégralité des charges de ses recettes. Condition sine qua non, le logement doit bien évidemment être loué meublé.

Côté avantage, si les revenus locatifs ne dépassent pas 32 900 euros par an, le propriétaire peut déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro-BIC, et ainsi profiter d’un abattement de 50% sur les loyers. Le propriétaire peut aussi choisir de se déclarer sous le régime réel, quelque soit le montant des revenus locatifs, mais ce régime n’est intéressant que si les charges représentent plus de 50% des loyers.

Enfin, il est possible de récupérer la TVA si le bien acheté fait partie d’une résidence de services (voir loi Censi Bouvard).

 

Se constituer un patrimoine : loi Censi Bouvard et nue propriété

Patrimoine-pictoLa pierre possède un avantage sur les autres placements : sa valeur ne peut se déprécier rapidement. Un investissement immobilier est donc un investissement à long terme. Dans cette optique, il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier à forte valeur ajoutée.

Si les lois évoquées plus haut peuvent aussi être incluses dans cette partie, nous allons ici nous intéresser aux dispositifs permettant d’investir dans un bien immobilier sans l’objectif d’y habiter ou de le revendre, aujourd’hui ou plus tard.

On distingue deux lois très différentes : la loi Censi Bouvard, qui offre des avantages fiscaux contre l’achat d’un logement en résidence de services ; et la nue propriété, qui permet d’être propriétaire des murs d’un logement sans y habiter et sans percevoir de loyer.

 

La loi Censi Bouvard

Difficile de ne pas placer cette loi dans la catégorie supérieure… Et pourtant. La loi Censi Bouvard ne s’adresse qu’aux logements situés en résidences de services. Un investissement dans ces lieux apporte une rente régulière, mais comme l’objectif n’est pas d’habiter à terme dans le logement, un investissement en loi Censi Bouvard peut être vu comme la constitution d’un patrimoine stable et sécurisé, facilement transmissible à ses enfants.

 

Le bien Les avantages
En résidence de services Réduction d’impôt de 11% du prix du bien
Louer le bien pendant 9 ans minimum Récupération de la TVA (20% du prix)
Cumulable avec le statut LMNP

 

BeneficeLe plus intéressant avec cette loi est la compatibilité qu’elle entretient avec le statut LMNP. En effet, les deux peuvent se cumuler et le propriétaire peut donc avoir, au final, un abattement de 50% sur ses loyers, une déduction d’impôt supplémentaire de 11% et récupérer la TVA, soit une réduction de 20% sur le prix d’achat.

 

La nue propriété

La nue propriété repose sur le principe de démembrement de la pleine propriété. Il s’agit de séparer le propriétaire des murs – le nu-propriétaire – de la personne qui habite ou perçoit les fruits du bien – l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu lié au logement. Cette séparation est définie pour une période donnée (l’usufruit) entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, généralement entre 15 et 20 ans, au moment de l’achat.

Au terme de l’usufruit, les deux aspects sont réunis sur le seul propriétaire. Pour autant, les avantages sont nombreux pour le nu-propriétaire.

 

Nu-propriétaire Usufruitier
Propriétaire des murs Vit dans le logement ou doit trouver un locataire
Bien largement décoté à l’achat Perçoit les éventuels loyers
Le bien n’entre pas dans le calcul de l’impôt Le bien entre dans le calcul de son impôt
Valorisation du bien au fil des années Remettre en l’état d’origine si besoin

 

 

Devenir propriétaire : les prêts sociaux

Propriété-pictoLa grande majorité des particuliers achètent un logement pour y vivre. C’est d’ailleurs un vieux rêve français, que l’ensemble de la population puisse devenir propriétaire, sans condition de ressource ou de statut.

S’il n’existe pas d’aide à proprement parler pour les ménages aisés et au-delà, deux types de prêts, dit sociaux, viennent en aide aux primo-accédants : le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt social location accession (PSLA).  Ils proposent deux chemins distincts pour arriver au même résultat : accéder à la propriété.

 

Le PAS

Le prêt d’accession sociale (PAS) a pour objectif de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement à titre de résidence principale. Le PAS peut financer entièrement le logement.

Par contre, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, en fonction de la zone où se situe le bien. Par exemple, en zone A, une personne seule ne peut gagner plus de 36 000 euros par an. En zone B1, un couple ne peut gagner plus de 50 400 euros par an pour bénéficier du PAS. Le taux d’intérêt pour ce prêt n’est pas fixé mais ne peut, également, dépasser certains plafonds, en fonction de la durée de remboursement.

Enfin, le PAS est compatible avec un grand nombre d’autres dispositifs :

  • Prêt à taux zéro (PTZ+).
  • Eco PTZ+.
  • Prêt action logement.
  • APL.
  • PEL…

 

Le PSLA

Le prêt social location accession (PSLA) propose un système simple : le ménage loue le logement pendant une période définie, entre 4 mois et 3 ans, et décide pendant ce temps s’il souhaite lever l’option d’achat. Les logements éligibles sont forcément détenus par un bailleur social, et de type HLM.

Il y a plusieurs étapes à suivre pour bénéficier du PSLA. Pendant la période dite locative, le ménage paye une redevance comprenant le loyer et une part d’épargne. Si le ménage lève l’option d’achat, cette part épargnée sera déduite du prix d’achat. S’il ne lève pas l’option, la part lui est intégralement remboursée.

Les avantages du PSLA sont nombreux :

  • TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%.
  • Exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
  • Frais de notaire réduits.
  • Garanties d’achat et de relogement.

 

Conclusion

Vous l’aurez compris, un projet immobilier se construit en parallèle d’une loi de défiscalisation. Mais il est important de partir de l’objectif – rente, propriété, patrimoine – et d’ensuite trouver la loi correspondante, chacune ayant des particularités qui lui sont propres.

Vous trouverez ci-dessous le récapitulatif des lois et les principaux avantages en fonction de l’objectif. Cette infographie est non exhaustive, n’hésitez pas à vous renseigner en détail pour chacune des lois.

 

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